Chi phí thiết kế thi công trọn gói: nên nhìn theo phạm vi công việc, không chỉ đơn giá/m2

Các mức đơn giá tham khảo theo loại hình

Chi phí thiết kế và thi công nội thất trọn gói tại PTD Concept năm 2026 khoảng 5–8 triệu đồng/m² cho căn hộ, 6–10 triệu đồng/m² cho nhà phố và 7–12 triệu đồng/m² cho villa – biệt thự. Nếu chỉ thuê thiết kế, phí từ 350.000đ/m². Con số chính xác chốt sau khảo sát và dự toán.

Bảng dưới tổng hợp mức tham khảo tại PTD Concept (cập nhật 2026), giúp hình dung khoảng ngân sách trước khi khảo sát thực tế:

Loại hình	Trọn gói (thiết kế + thi công)	Phí thiết kế tính riêng
Căn hộ	5–8 triệu đồng/m²	380.000đ/m²
Nhà phố	6–10 triệu đồng/m²	350.000đ/m²
Villa – biệt thự	7–12 triệu đồng/m²	420.000đ/m²
Nhà phố nghỉ dưỡng cho thuê	6,6–11 triệu đồng/m²	420.000đ/m²
Villa nghỉ dưỡng cho thuê	7,7–13,2 triệu đồng/m²	504.000đ/m²

Mức phí thiết kế nêu trên là giá niêm yết. PTD Concept có chính sách ưu đãi phí thiết kế theo từng thời điểm và từng nhóm công trình. Anh chị có thể liên hệ PTD để nhận định hướng cho công trình của mình và mức áp dụng chính xác tại thời điểm triển khai.

Nhóm công trình khai thác cho thuê cao hơn nhà ở cùng loại hình do vật liệu chọn theo tiêu chí chịu tần suất, thêm hạng mục phục vụ vận hành và khối lượng thiết kế lớn hơn. Chi tiết trong bài chi phí đầu tư nội thất cho công trình cho thuê.

Tại PTD Concept, chi phí thiết kế thi công trọn gói hiện dao động theo phân khúc: căn hộ 5–8 triệu/m², nhà phố 6–10 triệu/m², villa 7–12 triệu/m² (cập nhật 2026). Đây là khoảng tham chiếu – con số thực tế còn phụ thuộc phong cách thiết kế, phân khúc vật liệu, hiện trạng công trình, hệ MEP và phần đồ rời. PTD chốt đơn giá sau khi khảo sát hiện trạng và thống nhất phạm vi hồ sơ.

Chi phí thiết kế thi công trọn gói không nên được nhìn như một con số đơn giá/m2. Với mỗi công trình, điều quan trọng hơn là phạm vi công việc gồm những gì, hiện trạng ra sao, mức hoàn thiện đến đâu và chất lượng vật liệu được kiểm soát như thế nào. Đây là một trong những câu hỏi bạn thường đặt ra rất sớm khi chuẩn bị thiết kế, cải tạo hoặc hoàn thiện nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ bắt đầu bằng câu hỏi “bao nhiêu tiền một mét vuông?”, rất dễ bỏ qua bản chất thật của ngân sách. Cùng một diện tích, hai công trình có thể có mức đầu tư rất khác nhau. Một căn nhà giao thô cần hoàn thiện toàn bộ sẽ khác với một căn nhà đã có sẵn hạ tầng cơ bản. Một công trình cải tạo lại càng cần khảo sát kỹ vì có nhiều yếu tố ẩn sau lớp hoàn thiện cũ. Một căn hộ, nhà phố hay biệt thự cũng có mức độ phức tạp khác nhau về kỹ thuật, vật liệu, vận chuyển, thi công và kiểm soát chất lượng. Vì vậy, với PTD, chi phí thiết kế thi công trọn gói cần được nhìn theo phạm vi công việc cụ thể, không chỉ theo đơn giá/m2. Khi phạm vi đủ rõ, bạn mới biết mình đang đầu tư cho điều gì, khoản nào là cần thiết, khoản nào có thể linh hoạt và đâu là những điểm dễ phát sinh nếu không kiểm soát từ đầu.

1. Hiểu đúng về chi phí thiết kế thi công trọn gói

Chi phí thiết kế thi công trọn gói là tổng hợp của nhiều nhóm hạng mục khác nhau. Nó không chỉ gồm phần thiết kế nội thất hay sản xuất đồ gỗ, mà còn có thể bao gồm khảo sát hiện trạng, hồ sơ kỹ thuật, thi công hoàn thiện, hệ điện nước, chống thấm, trần, sàn, sơn, cửa, thiết bị, ánh sáng, phụ kiện và các hạng mục cố định khác. Nếu bảng báo giá chỉ ghi một con số tổng hoặc một đơn giá/m2 mà không tách rõ phạm vi, bạn rất khó biết mình đang được báo những gì. Khi bước vào thi công, các phần chưa được làm rõ có thể trở thành phát sinh. Một bản báo giá trọn gói đáng tin cần trả lời được ít nhất bốn câu hỏi: công việc gồm những hạng mục nào, vật liệu sử dụng là gì, khối lượng được tính ra sao và những điều kiện nào có thể làm thay đổi chi phí.

1.1. Vì sao đơn giá/m2 dễ gây hiểu lầm?

Đơn giá/m2 là cách tham khảo nhanh, nhưng không đủ để đánh giá toàn bộ ngân sách. Hai công trình có cùng diện tích nhưng khác hiện trạng, phong cách, số lượng tủ, loại vật liệu, thiết bị, mức độ chi tiết và điều kiện thi công sẽ có chi phí rất khác nhau. Ví dụ, một không gian theo hướng tối giản với bề mặt phẳng, ít chi tiết trang trí và vật liệu vừa phải sẽ khác với một công trình có nhiều hệ tủ âm tường, đá tự nhiên, đèn trang trí, phụ kiện cao cấp, hệ thống thiết bị bếp phức tạp hoặc nhiều chi tiết thi công thủ công. Nếu chỉ so sánh đơn giá/m2, bạn có thể chọn nhầm phương án nhìn có vẻ rẻ hơn nhưng thực tế lại thiếu hạng mục, thiếu vật liệu, thiếu chi phí vận chuyển, thiếu chi phí lắp đặt hoặc chưa tính phần xử lý hiện trạng.

1.2. Vì sao nên có dự toán tổng thể từ sớm?

Dự toán tổng thể giúp bạn nhìn thấy bức tranh chi phí trước khi bắt đầu. Không phải để chốt mọi thứ ngay lập tức, mà để hiểu công trình sẽ cần đầu tư vào những nhóm hạng mục nào và nhóm nào cần ưu tiên. Khi có dự toán sớm, bạn có thể quyết định rõ: không gian nào cần làm kỹ trước, vật liệu nào nên đầu tư, hạng mục nào có thể linh hoạt, phần nào nên làm ngay và phần nào có thể bổ sung sau. Điều này đặc biệt quan trọng với công trình có ngân sách cần kiểm soát chặt.

2. Những hạng mục thường có trong chi phí thiết kế thi công trọn gói

Mỗi đơn vị có cách lập báo giá khác nhau, nhưng một gói thiết kế thi công trọn gói thường cần được tách thành các nhóm hạng mục rõ ràng. Việc hiểu từng nhóm giúp bạn dễ đọc báo giá, dễ so sánh và dễ kiểm soát hơn.

2.1. Phí thiết kế và hồ sơ kỹ thuật

Đây là phần nhiều người muốn tiết giảm, nhưng lại là nền tảng để kiểm soát toàn bộ công trình. Hồ sơ thiết kế không chỉ gồm phối cảnh đẹp, mà cần có mặt bằng công năng, bản vẽ kỹ thuật, chi tiết vật liệu, hệ điện nước, ánh sáng, trần, sàn, tủ cố định, thiết bị và các chi tiết thi công liên quan. Nếu hồ sơ sơ sài, quá trình thi công rất dễ xảy ra lỗi: đèn sai vị trí, ổ cắm bị che bởi tủ, thiết bị không khớp kích thước, vật liệu bị thay đổi giữa chừng hoặc bản vẽ đẹp nhưng không thi công được như mong muốn.

2.2. Chi phí thi công hoàn thiện

Nhóm này thường bao gồm các hạng mục như tháo dỡ, xây tô, chống thấm, trần thạch cao, sơn, ốp lát, sàn, cửa, điện nước, hệ điều hòa, chiếu sáng và các phần hoàn thiện bề mặt. Với nhà giao thô, nhóm chi phí này thường lớn vì công trình cần hoàn thiện từ đầu. Với công trình cải tạo, chi phí lại phụ thuộc vào mức độ tháo dỡ, xử lý hiện trạng, thay mới hệ kỹ thuật và khả năng giữ lại các hạng mục cũ.

2.3. Chi phí sản xuất nội thất cố định

Nội thất cố định gồm tủ bếp, tủ áo, tủ giày, kệ tivi, hệ tủ trang trí, tủ lavabo, bàn làm việc âm tường, giường bục hoặc các chi tiết đóng theo kích thước công trình. Nhóm này có biên độ chi phí rất lớn vì phụ thuộc vào cốt gỗ, bề mặt hoàn thiện, phụ kiện, độ phức tạp chi tiết, chiều cao tủ, số lượng ngăn kéo, hệ đèn tủ và yêu cầu thẩm mỹ. Hai hệ tủ nhìn tương tự nhau trên phối cảnh có thể chênh lệch đáng kể nếu khác vật liệu và phụ kiện.

2.4. Thiết bị, nội thất rời và phụ kiện

Thiết bị bếp, thiết bị vệ sinh, đèn trang trí, rèm, sofa, bàn ăn, giường, nệm, ghế, tranh, decor và các thiết bị điện tử có thể được tính trong gói trọn gói hoặc tách riêng tùy thỏa thuận. Khi đọc báo giá, bạn cần kiểm tra rõ nhóm này đã bao gồm những gì. Nếu chưa bao gồm, cần có ngân sách dự phòng riêng để tránh cảm giác “báo giá ban đầu thấp nhưng về sau phải mua thêm nhiều”.

3. Các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến ngân sách thiết kế thi công

Chi phí thiết kế thi công trọn gói không chỉ phụ thuộc vào diện tích. Trên thực tế, có nhiều biến số tạo ra sự khác biệt lớn giữa các công trình.

3.1. Hiện trạng công trình

Nhà giao thô, nhà đã hoàn thiện cơ bản, nhà đang ở cần cải tạo, căn hộ bàn giao thô, nhà phố nhiều tầng hay biệt thự đều có mức độ can thiệp khác nhau. Với nhà giao thô, chi phí thường tập trung vào hoàn thiện từ đầu: điện nước, trần, sàn, chống thấm, sơn, cửa, thiết bị và nội thất cố định. Với nhà cải tạo, chi phí lại chịu ảnh hưởng bởi tháo dỡ, xử lý hư hỏng cũ, thay đổi công năng, nâng cấp hệ kỹ thuật và bảo vệ các phần muốn giữ lại.

3.2. Phong cách và mức độ chi tiết

Phong cách thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến vật liệu, nhân công và thời gian thi công. Một không gian tối giản, hiện đại, ít chi tiết sẽ khác với một công trình nhiều phào chỉ, vách ốp, đá tự nhiên, đường cong, chi tiết thủ công hoặc hệ đèn trang trí phức tạp. Điều này không có nghĩa phong cách nào tốt hơn. Vấn đề là bạn cần hiểu phong cách mình chọn sẽ kéo theo mức đầu tư tương ứng. Càng nhiều chi tiết, càng nhiều vật liệu đặc thù và càng nhiều yêu cầu thi công tinh, chi phí càng cần được tính kỹ.

3.3. Vật liệu và phụ kiện

Vật liệu là yếu tố tạo chênh lệch rất lớn. Cốt gỗ, veneer, sơn, laminate, acrylic, đá tự nhiên, đá nhân tạo, kim loại, kính, vải, da, phụ kiện ray kéo, bản lề, tay nâng, thiết bị bếp và thiết bị vệ sinh đều có nhiều cấp độ khác nhau. Một bản báo giá rõ ràng cần ghi cụ thể vật liệu, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn sử dụng. Nếu chỉ ghi chung chung như “gỗ công nghiệp cao cấp”, “đá cao cấp”, “phụ kiện loại tốt” mà không có thông số, bạn nên yêu cầu làm rõ trước khi quyết định.

3.4. Điều kiện thi công và vận chuyển

Các yếu tố như nhà nhiều tầng, khu đô thị có quy định giờ thi công, hẻm nhỏ, thang máy tải hàng giới hạn, khoảng cách vận chuyển, yêu cầu bảo vệ công trình hoặc thi công trong nhà đang có người ở đều ảnh hưởng đến chi phí. Những khoản này thường không lớn bằng vật liệu, nhưng nếu không tính trước có thể tạo cảm giác phát sinh không đáng có trong quá trình triển khai.

4. Vì sao không nên chọn báo giá thấp nhất?

So sánh báo giá là việc cần thiết, nhưng chọn báo giá thấp nhất không phải lúc nào cũng là quyết định an toàn. Một bảng giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung có thể đến từ việc tối ưu quy trình, nhưng cũng có thể do bỏ sót hạng mục, dùng vật liệu thấp hơn, chưa tính phụ kiện, chưa tính vận chuyển hoặc chưa bao gồm lắp đặt hoàn chỉnh. Điều bạn cần so sánh không chỉ là tổng tiền, mà là phạm vi công việc phía sau tổng tiền đó. Hai báo giá chỉ có thể so sánh với nhau khi cùng tiêu chuẩn vật liệu, cùng khối lượng, cùng phạm vi thi công và cùng điều kiện bàn giao. Một bản báo giá tốt nên giúp bạn hiểu rõ: khoản nào bắt buộc, khoản nào tùy chọn, khoản nào có thể thay đổi theo vật liệu, khoản nào có thể phát sinh nếu hiện trạng khác với khảo sát ban đầu.

5. Nên phân bổ ngân sách thiết kế thi công như thế nào?

Không phải hạng mục nào cũng cần đầu tư cùng mức. Một ngân sách tốt là ngân sách được phân bổ theo tần suất sử dụng, mức độ khó sửa và ảnh hưởng đến chất lượng sống lâu dài. Những hạng mục khó thay đổi sau khi hoàn thiện nên được ưu tiên trước: điện nước, chống thấm, sàn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ tủ cố định, bếp và các chi tiết liên quan đến kỹ thuật. Nếu làm sai hoặc chọn vật liệu kém ở nhóm này, chi phí sửa lại thường cao hơn nhiều so với việc đầu tư đúng ngay từ đầu. Các hạng mục linh hoạt hơn như nội thất rời, decor, tranh, đèn trang trí hoặc một số thiết bị phụ có thể được chia giai đoạn nếu ngân sách cần kiểm soát. Điều này giúp bạn không phải cắt giảm chất lượng ở những phần quan trọng. Với PTD, kiểm soát ngân sách không có nghĩa là làm rẻ nhất. Kiểm soát ngân sách là đầu tư đúng điểm, tránh chi sai chỗ và giữ cho công trình đạt được chất lượng phù hợp với nhu cầu sống thật.

6. Cách đọc một bảng báo giá thiết kế thi công trọn gói

Khi nhận báo giá, bạn nên đọc theo từng lớp thay vì chỉ nhìn tổng tiền cuối cùng. Trước hết, cần xem báo giá đã chia rõ các nhóm hạng mục chưa: thiết kế, thi công hoàn thiện, nội thất cố định, thiết bị, nội thất rời, phụ kiện, vận chuyển, lắp đặt và các điều kiện phát sinh. Tiếp theo, cần kiểm tra vật liệu và tiêu chuẩn hoàn thiện. Các mục như tủ bếp, tủ áo, sàn, đá, thiết bị vệ sinh, sơn, phụ kiện, đèn và thiết bị điện nên có mô tả đủ rõ để tránh hiểu khác nhau giữa lúc báo giá và lúc thi công. Sau đó, nên kiểm tra các hạng mục chưa bao gồm. Đây là phần rất quan trọng vì nhiều phát sinh đến từ những khoản “ngoài báo giá” như tháo dỡ, vận chuyển, nâng tầng, xử lý hiện trạng, xin phép thi công, thiết bị rời hoặc phụ kiện không được liệt kê từ đầu. Cuối cùng, bạn nên hỏi rõ cách nghiệm thu, cách xử lý thay đổi vật liệu và cách điều chỉnh chi phí nếu có phát sinh thực tế. Một báo giá rõ ràng không chỉ giúp dễ ký hợp đồng, mà còn giúp quá trình thi công bớt tranh cãi.

7. PTD Concept nhìn chi phí thiết kế thi công theo cách nào?

Với PTD, chi phí thiết kế thi công trọn gói không phải là một con số cố định áp dụng cho mọi công trình. Mỗi gia đình có nhu cầu khác nhau, mỗi hiện trạng có điều kiện khác nhau và mỗi mức đầu tư cần được phân bổ theo một logic riêng. Chúng tôi thường bắt đầu từ khảo sát hiện trạng, nhu cầu sử dụng, phong cách mong muốn, mức hoàn thiện kỳ vọng và thứ tự ưu tiên ngân sách. Từ đó mới có thể xác định phạm vi thiết kế – thi công phù hợp. Điều quan trọng là bạn hiểu được vì sao một hạng mục cần đầu tư, vì sao một vật liệu phù hợp, vì sao một khoản chi nên được ưu tiên và đâu là phần có thể linh hoạt. Khi những điều này rõ ràng, chi phí không còn là một con số mơ hồ, mà trở thành công cụ để đưa ra quyết định tốt hơn. PTD không khuyến khích bạn chọn phương án đắt nhất. Chúng tôi cũng không xem phương án rẻ nhất là mục tiêu. Điều PTD hướng tới là một mức đầu tư hợp lý với hiện trạng, nhu cầu và chất lượng sống mà bạn muốn đạt được.

8. Bắt đầu từ phạm vi công việc trước khi hỏi đơn giá

Trước khi hỏi chi phí thiết kế thi công trọn gói là bao nhiêu, bạn nên làm rõ phạm vi công việc mình cần. Công trình đang là nhà giao thô, nhà đã hoàn thiện cơ bản hay nhà cần cải tạo? Có cần thiết kế lại mặt bằng không? Có thay đổi điện nước không? Có làm tủ cố định không? Có đầu tư bếp, thiết bị, ánh sáng và vật liệu cao cấp không? Khi phạm vi rõ, đơn vị thiết kế thi công mới có cơ sở để tư vấn ngân sách phù hợp. Ngược lại, nếu phạm vi chưa rõ mà chỉ hỏi đơn giá/m2, con số nhận được thường chỉ là tham khảo rất sơ bộ. Nếu bạn đang chuẩn bị thiết kế, cải tạo hoặc hoàn thiện công trình, có thể bắt đầu bằng việc hệ thống lại nhu cầu, hiện trạng và mức đầu tư dự kiến. Đây là bước cần thiết trước khi đi vào báo giá chi tiết. Sau khi hiểu rõ cách nhìn chi phí theo phạm vi công việc, bạn có thể tiếp tục xem thêm những góc tư vấn liên quan hoặc các công trình thực tế PTD đã triển khai.

Xem thêm: Vì sao báo giá thiết kế thi công có thể chênh nhau rất nhiều dù cùng diện tích? · Làm sao kiểm soát ngân sách mà vẫn giữ được chất lượng hoàn thiện?

Tiếp tục khám phá: Thư viện tư vấn PTD Concept hoặc các dự án PTD đã thực hiện. PTD Concept là đơn vị thiết kế và thi công nội thất cho nhà phố, villa và căn hộ cao cấp tại TP. HCM, đồng bộ từ thiết kế đến thi công hoàn thiện.

Giai đoạn thiết kế	Nhà phố	Biệt thự, nhà nhiều tầng
Thiết kế kiến trúc 2D	7–10 ngày	10–15 ngày
Phối cảnh 3D kiến trúc	9–12 ngày	9–12 ngày
Thiết kế 3D nội thất	12–15 ngày	15–20 ngày
Dự toán thi công	7–10 ngày sau khi chốt phương án
Số lần chỉnh sửa	3 lần cho mỗi giai đoạn

Câu hỏi thường gặp về chi phí thiết kế thi công trọn gói

Chi phí thiết kế thi công trọn gói thường bao gồm những gì?

Chi phí thường bao gồm phí thiết kế, hồ sơ kỹ thuật, thi công hoàn thiện, nội thất cố định, thiết bị, phụ kiện, vận chuyển và lắp đặt. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể cần được ghi rõ trong từng báo giá để tránh hiểu nhầm.

Vì sao cùng diện tích nhưng chi phí thiết kế thi công lại khác nhau?

Vì chi phí còn phụ thuộc vào hiện trạng công trình, phong cách thiết kế, vật liệu, thiết bị, mức độ chi tiết, số lượng nội thất cố định và điều kiện thi công thực tế, không chỉ diện tích.

Có nên chọn đơn vị báo giá thấp nhất không?

Không nên chỉ chọn theo tổng giá thấp nhất. Bạn cần so sánh phạm vi công việc, vật liệu, khối lượng, điều kiện bàn giao và các hạng mục chưa bao gồm để tránh phát sinh trong quá trình thi công.

Cập nhật: 10/2026.