Rẻ nhất không phải là chi phí thấp nhất

Khi so nhiều báo giá cho cùng một công trình, con số dễ so nhất là tổng chi phí xây dựng. Nó nằm ngay dòng cuối, và chênh lệch giữa các bên thường rất rõ.

Nhưng với công trình làm để khai thác, có ba khoản chi phí không nằm trong bất kỳ báo giá nào. Chúng chỉ hiện ra về sau – khoản thì trong lúc thi công, khoản thì suốt vòng đời vận hành, khoản thì tới lúc chuyển nhượng mới thấy.

Bài này không nói báo giá nào đúng hay sai. Nó nói về ba khoản mà bảng so sánh không có cột nào để ghi.

Khoản thứ nhất: phát sinh do phát hiện muộn

Công trình lưu trú cần một số hạng mục mà nhà ở không cần. Khu giặt sấy riêng cho khối lượng đồ vải thay sau mỗi lượt khách. Kho chứa đồ vải và vật tư. Lối đi cho nhân sự dọn phòng không cắt ngang lối khách. Hệ nước nóng đủ công suất khi nhiều phòng tắm dùng cùng khung giờ buổi tối.

Nếu bản vẽ ban đầu không tính tới những thứ này, chúng vẫn sẽ phải có – chỉ là muộn hơn và tốn hơn.

Một ví dụ có thật từ khảo sát: một ngôi nhà đang chuẩn bị chuyển sang khai thác cho thuê có máy giặt đặt ngay trong bếp, cạnh bồn rửa. Không phải vì chủ nhà muốn vậy, mà vì bản vẽ ban đầu không chừa chỗ nào khác. Với nhà ở thì chấp nhận được. Với công trình đón đoàn thì đó là bài toán vận hành phải giải, và giải lúc đã xây xong luôn đắt hơn giải trên giấy.

Nguyên tắc chung: sửa ở bản vẽ tốn một, sửa khi đã xây tốn nhiều lần hơn – vì phải phá đi phần đã làm trước khi làm lại. Khoản này không xuất hiện trong báo giá ban đầu vì lúc đó chưa ai biết nó tồn tại.

Khoản thứ hai: doanh thu mất suốt vòng đời

Khoản thứ nhất là chi phí phát sinh một lần. Khoản thứ hai khác hẳn: nó lặp lại mỗi năm, và không bao giờ hiện ra dưới dạng một hóa đơn.

Một công trình có hướng nhìn đẹp nhưng khối nhà đặt sai hướng thì mất luôn lợi thế đó. Không sửa được sau khi xây. Mỗi năm khai thác là một năm bán với mức giá thấp hơn mức lẽ ra đạt được.

Một công trình chia phòng không tối ưu thì hoặc thừa diện tích không sinh lời, hoặc thiếu không gian chung khiến nhóm khách đông không chọn.

Một công trình có lối nhân sự đi chung lối khách thì trải nghiệm bị ảnh hưởng mỗi ngày, và điều đó phản ánh vào đánh giá của khách – thứ quyết định thứ hạng trên các kênh đặt phòng.

Điểm chung: những khoản này không có trong bảng tính nào, nhưng chúng lặp lại đều đặn suốt thời gian khai thác. Và giống khoản thứ nhất, chúng được quyết định ở bản vẽ mặt bằng chứ không ở khâu hoàn thiện.

Khoản thứ ba: giá trị mất khi chuyển nhượng

Khoản thứ ba chỉ hiện ra ở thời điểm cuối cùng, và nhiều chủ đầu tư không nghĩ tới nó lúc bắt đầu.

Khi chuyển nhượng một cơ sở đang vận hành, người mua cần căn cứ để định giá. Một trong những căn cứ đó là giá vốn – tức số tiền thực sự đã bỏ vào công trình. Không có hồ sơ chi phí đầu vào thì không chứng minh được giá vốn, và người mua không có cơ sở để tin con số bên bán đưa ra.

Tương tự với hồ sơ kỹ thuật. Bản vẽ hoàn công, hồ sơ thiết bị, lịch bảo trì – đây là những thứ cho người mua biết họ đang mua gì và sắp phải bỏ thêm bao nhiêu.

Đây mới là phần đầu của một chủ đề lớn hơn. Cách một cơ sở lưu trú được định giá khi bán lại, và vì sao nhiều cơ sở đang lãi mà bán vẫn lỗ, là nội dung của bài Điều gì quyết định giá bán lại một cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng.

Hai mục đích, hai bài toán

Đọc đến đây dễ có cảm giác bài đang khuyên chi nhiều hơn. Không phải.

Ba khoản trên chỉ có ý nghĩa với công trình làm để khai thác và chuyển nhượng. Với một ngôi nhà xây để ở, chúng gần như không tồn tại: không có bài toán vận hành nên không có hạ tầng vận hành phải tính; không có doanh thu nên không có doanh thu để mất; và phần lớn nhà ở được giữ lâu dài chứ không mua đi bán lại theo dòng tiền.

Người xây để ở tối ưu chi phí là hoàn toàn hợp lý – đó là cách đúng cho mục đích đó.

Vấn đề chỉ nảy sinh khi một người xây để khai thác nhưng giải bài toán như đang xây để ở. Khi đó tiết kiệm được ở phần nhìn thấy, và trả giá ở ba phần không nhìn thấy.

Cả hai lựa chọn đều hợp lý. Chúng chỉ phục vụ hai mục đích khác nhau.

Rà soát từ bước khảo sát

Cách biết một phương án có đủ hạng mục cho mục đích khai thác hay chưa là rà soát ngay từ bước khảo sát, trước khi có báo giá.

Với lô đất trống, xem dịch vụ xây mới công trình lưu trú nghỉ dưỡng. Với nhà hiện hữu, xem dịch vụ cải tạo thành công trình lưu trú.

Câu hỏi thường gặp

Về nguyên nhân khiến các báo giá thiết kế thi công chênh nhau, xem bài Vì sao báo giá thiết kế thi công có thể chênh nhau rất nhiều.